Een belangrijk dilemma in gemengde VvE’s: eigenaar-bewoners en verhuurders hebben een andere behoefte qua laadpunten. Wij denken dé oplossing te hebben.
De vraag
Eigenaar-bewoners willen (moeten) op hun eigen plek een laadpunt kunnen krijgen, omdat ze alleen op die plek kunnen laden en staan. Ze kunnen moeilijk van plek ruilen, omdat kadastraal is vastgelegd welke plek van wie is. In de praktijk zal het dus lastig zijn om laadpunten te delen. Een (mogelijkheid voor een) laadpunt wordt vaak gezien als toekomstvaste investering, waardevermeerderend bij verkoop van de parkeerplaats. Voor eigenaar-bewoners is van onderstaande figuur variant 0 of variant 2 de logische oplossing.
Bij verhuurders van parkeerplaatsen is het delen van laadpunten door huurders vaak gewenst. Huurders geven in onderzoeken aan geen eigen laadpunt te hoeven en daar ook niet in te willen investeren, maar prima laadpunten te willen delen tegen een maandelijkse kost. En het is voor verhuurders ook heel makkelijk te organiseren.
- Soms zijn er überhaupt geen vaste plekken en kunnen huurders daar gaan staan waar ruimte is. En soms is er leegstand. Dan kunnen er plekken worden aangewezen waar je alleen gaat staan als je op dat moment wilt laden (variant 4 in onderstaand schema).
- In andere gevallen kunnen de elektrische auto’s een vaste plek krijgen in elkaars buurt en dan een paar laadpunten delen (variant 1). Want als een huurder 3 uur in de week moet laden, is het onzinnig als elke huurder zijn eigen laadpunt heeft. De verhuurder kan dat regelen door parkeerplaatsen te verwisselen zodat elektrische auto’s bij elkaar komen te staan. Dit kan met medewerking van huurders (men komt overeen dat vanaf volgende maand nr 3 en nr 63 van plek ruilen zodat op plek 1/2/3 de elektrische auto’s komen en de verhuurder daar laadpunten plaatst.). Maar het kan ook zonder medewerking: de verhuurder zegt de parkeerplaats van nummer 3 op (geen huurbescherming) en biedt een nieuwe plaats aan op nummer 63.
De oplossing
In een voorbeeldcasus met 30 eigenaar-bewoners en 70 verhuurde plekken zijn er twee mogelijkheden voor toepassen van een ringleiding:
- de “iedereen doet mee-manier”. Er komt een ringleiding langs alle plekken. De verhuurder betaalt 70 / 100e van de investering (want heeft 70 van de 100 plekken). Dit zal voor de verhuurder niet fijn voelen als er vooral (nog) eigenaar-bewoners elektrisch rijden; de verhuurder betaalt voor iets wat hij niet nodig heeft. De verhuurder betaalt bijvoorbeeld 70*400 = 28.000 euro
- de “naar rato van afname-manier”. Alle eigenaar-bewoners en bijvoorbeeld 15 van de verhuurde plekken krijgen een ringleiding. De verhuurder betaalt 15 * bijvoorbeeld 450 = 6.750 euro (dus 24% van de “iedereen doet mee-manier”), en kan daarmee zijn elektrisch rijders bedienen. Iedereen wordt bediend, maar met veel beter uit te leggen kosten. Een Ei van Columbus?!
Aandachtspunten in een te nemen VvE-besluit:
- In het vve-besluit wordt opgenomen wie wel en niet wordt aangesloten op de ringleiding. De verhuurder moet dus aangeven hoeveel – en eventueel welke- plekken moeten worden aangesloten op een ringleiding
- De kosten van die ringleiding, bv 450 euro per parkeerplaats, moeten direct worden voldaan door degenen waar de ringleiding langskomt, als dotatie. Per saldo is de investering voor de vve (uitgaven installateur min inkomsten dotatie) dus nul euro. De vve wordt wel eigenaar van de ringleiding.
- Iedereen die een laadpunt wil kan dat voor eigen rekening aanschaffen. Laadpunten dienen te voldoen aan eisen x/y/z, door het vve-bestuur te formuleren, zodat ze compatibel zijn (denk aan smart charging, load balancing, afrekenen van laadkosten, ..).
- Als de verhuurder op termijn toch een uitbreiding van de ringleiding wil dan kan dat na toestemming van het vve-bestuur op eigen kosten. De vergadering draagt het vve-bestuur op eenieder toestemming te geven zolang die de bestaande structuur/werking/… maar heel laat, en draagt het vve-bestuur op toezicht te houden op de uitvoering.
- De vve verrekent de werkelijke stroomkosten, zonder opslag, via een door de vve te kiezen systeem. De elektrisch rijders betalen hiervoor de maandelijkse kosten van het hebben van een laadpas.
Juridische dekking
In Modelreglementen van VvE’s is opgenomen dat bij een nieuwe gemeenschappelijke installatie, de VvE kan bepalen wie in welke mate bijdraagt aan de kosten.
Bijvoorbeeld in artikel 52 lid 8 en 9 van ModelReglement 2006, kan een ringleiding worden gezien als het aanbrengen van een nieuwe (gemeenschappelijke) installatie. Je neemt dan een besluit met 2/3 van 2/3e conform artikel 52 lid 5. Art. 52 Lid 9 maakt het daarbij mogelijk vast te stellen dat enkel de eigenaren daaraan bijdragen waarvan de parkeerplaatsen aan die ringleiding zijn gelegen.
8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.
9. Bij deze besluiten dient tevens te worden vastgesteld welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten. Deze verhouding kan afwijken van het bepaalde in artikel 8 tweede lid. Een afwijkende kostenverdeling dient te worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.
Ook bij ModelReglementen van andere jaren is een dergelijk artikel opgenomen:
- MR2017, 56.1, 56.6 J, 56.7 en 56.8
- MR1992 zelfde, geregeld in art. 38 lid 8 en 9.
- MR1983 min of meer hetzelfde, geregeld in art. 38 lid 6 en 7.
- MR1973 min of meer hetzelfde, geregeld in art. 37 lid 7 en 8.
Een advocaat waarschuwt desgevraagd dat er een kans is dat eigenaar-bewoners zich zullen verzetten, o.b.v. redelijkheid en billijkheid. In de agenda en notulen moet goed verwoord worden waarom deze keuze wordt gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld worden aangevoerd dat eigenaar-bewoners die niet elektrisch rijden en dit ook niet voorzien in de toekomst niet benadeeld worden, immers hun parkeerplaats neemt in waarde toe. Ook is het verstandig dit alleen aan te gaan in een garage waarin een substantieel deel van de eigenaar-bewoners een vraag heeft naar laadpunten. In deze is nog geen jurisprudentie bekend, we moeten de eerste eigenaar-bewoner die voor een dotatie van 400 euro een rechtszaak aanspant nog tegenkomen…
Een corporatie kan ook zeggen: deze optie of anders stemmen we tegen, want in een “iedereen doet mee-manier” betaalt de corporatie per saldo het leeuwendeel van een voorziening waar huurders (nog) amper van profiteren. En dat is niet uit te leggen.
